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3月29日
美签攻略-在美国当房东怎么样?四不管房东惨痛出租教训
作者:美国签证找大鹤|优势:精通申请美签的规范流程,避免美国签证拒签,美签策划
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美签攻略-在美国当房东怎么样?四不管房东惨痛出租教训
很多人梦想着财富自由,手握多套美国房产一心收租,悠然自得在美国过上“包租公”、“包租婆”的快活日子。但是身为房东,如何打理自己的房产,如何管理租住的房客也是一门学问。在纽约,“散养”自己的房产有时不但收不上房租,一不小心触犯法条,还会面临巨额罚金。通过分析几个实际案例,美国房东们可以瞭解一下常见的出租房操作盲区,看看自己是否不经意间踩了雷。
情景设定:身处美国外州的N先生名下有四套在纽约的房子,将它们分别租给了A、B、C、D四位房客。结果过了一段时间之后,N先生发现,这四位承租房客都给他带来了意想不到的麻烦。
案例一:A先生在租了N先生的某处公寓之后,见房内空间不小,便隐瞒N先生自己打了隔断,并当作家庭旅馆对外出租,在着名的民宿网站上也登记在册,偷偷做起二房东。
美国签证找大鹤,案例分析:在美国纽约,房客私下把房屋非法隔间后再出租不是新鲜事。然而这种做法隐患甚多:房东由于无法对入住房屋的人员进行资格管控,导致鱼龙混杂,一旦查出,房东还会因为私自将房产商用而面临巨额罚款。2018年纽约上诉法院受理二房东私设Airbnb案件,由于涉及“民宅商用”以及与相关火警安全条例不符,最终判定房东罚金五万余美金;2022年,某华人房东由于常年身处外州,在纽约的公寓被租客非法分租,未曾想租客遭遇意外去世,引发楼宇局、环保局一系列处罚,房子还被政府设了留置权(lien)。
美国签证找大鹤,提醒房东一定要重视出租房产管理。一旦发现房子被非法分租,要及时介入制止与改正,否则有可能面临高达数十万美金的罚款甚至连续处罚。
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案例二:B房客是位厨师,十分热爱餐饮业。租下N 先生的房子后,把书房改造成食材储藏间,购买了大量厨具,还扩建了厨房。业馀时间对外承办派对酒席,平时就在家中开设私人烹饪课程。由于时常有大量陌生人出入楼房,不仅频繁制造噪音,烹饪导致的油烟和大量食材带来的鼠虫患也令邻居不堪其扰。某日B厨的课上,一名学生由于操作不当不慎受伤; 与此同时卫生局也找上门来,声称收到邻居举报,并由于不合规操作以及未上报卫生局,勒令B停止房内一切商务工作。作为房东的N先生赶来之后,不得不收拾残局。
美国签证找大鹤,案例分析:这一案例中,N先生同样面临“民宅商用”违法操作的问题。由于房客擅自将房屋当作私教厨房,除了违反房屋管理条例和火警安全条款之外,还会牵涉违反食品安全卫生条例而被卫生局调查。另外,案例中还出现人员伤亡,伤患的保险公司很有可能以房东违规操作来拒绝赔偿。不可避免地,房东将陷入一系列繁琐且恼人的法律纠纷当中。
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案例三:N先生在市中心另有一套陈年公寓,在之前的房客搬走之后,又把它租给了C房客。但N先生没有告诉C这是一套租金稳定公寓(Rent Stabilized Unit),而是参考了周边新型公寓的租金价格收取C房客的租金。C房客在多方谘询并仔细阅读过租约之后发现了N先生的疏漏,遂上报政府和DHCR部门。
美国签证找大鹤,案例分析:为了保障低收入群体的租房利益,纽约市在早期设立了一种公寓类型为“租金稳定公寓”。这种类型的公寓租金一般低于市场价。常见的租金稳定型公寓会是六家庭以上的老房子,或者户主申请了421-A和J-51减免税优惠福利的其他户型。有些房东疏忽了在社区更新局(DHCR)及时作租金登记,更多情况是因爲不熟悉法规,认爲没有必要透露出租房是租金稳定公寓的事实,而向房客收取高于规定的租金。这种情况一旦被发现,会由政府追讨过去数年的优惠税金,累计总额可能高达数十万;今后也不再享有减税优惠,并且不及时补缴还会面临加额罚金。
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案例四:D女士在承租N先生的一房一厅时,保证租客只有自己和丈夫两人。一段时间之后,由于D女士拖欠房租,N先生只好亲自上门追讨,却惊讶地发现自己的房子变了样。原来D女士实际上是三个学龄孩子的妈妈,狭窄的房内挤着一家五口人居住。不仅如此,D家庭还养了一隻猫两条狗。N先生上门收租时,发现客厅的墙上满是小孩的涂鸦; 厨房各处黏着长期无人清理的油烟和霉菌。房门的木头被宠物挠得斑驳遍佈,沙发地毯上甚至有跳蚤的痕迹。N先生心疼之馀立刻决定收回房子,后期更是花费上万美金来修复屋况。
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美国签证找大鹤,案例分析:遇到这样的情况,令人沮丧的便是房客不珍惜房屋,不承担合理使用房屋的责任及义务。有时候,想要“请走”租客需要动用法律手段,徒增额外的开支; 即使最终通过必要手段成功赶走了租客,房东还要着手找工程队重新涂刷内墙、清理死角、修缮破损,这又是一笔不小的费用。与其亡羊补牢,不如身为房东时时留意,及时止损。
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