美国签证被拒签以后可以办理EB5投资移民吗？美签被拒有必要查询拒签原因吗？美国签证绿卡移民办理公司机构推荐阅读：美国投资移民EB5有哪些风险？

相比于美国职业移民的其他类型，美国投资移民EB-5的特别之处在于其投资性质，选择一个优质EB-5项目，对于投资人获得绿卡，及在投资期满后的资金返是至关重要的第一步！然而，作为一个普通的投资人，怎样挑选出优质的安全EB-5美国移民投资项目？美国签证找大鹤将会通过今天的文章，谈谈美国投资移民EB-5项目的投资风险及其选择逻辑，避免投资人钱卡两空，希望能对大家有所帮助。

一、美国投资移民EB-5资金如何进入项目？

美国签证找大鹤以房地产项目为例，常见的资金来源包括三部分：1.开发商自有资金组成的股权部分、2.银行作为高级贷款的建筑贷款，3.投资人的EB-5资金作为夹层贷款或者优先股进入项目。

美国投资移民eb5常见资金构成情况

开发商是用部分现有资金来购买地皮，或者用地皮储备，作为项目公司的股权投入，一般开发商投入不会太高，因此需要借助资金杠杆来启动项目。银行根据项目评估，原则上都会要求有实物资产进行抵押进行贷款，也就是地皮和开发的建筑做抵押，拿到第一顺位的贷款权（又称高级贷款），通常最多能够贷款到项目总价的60-70%。有了开发商的股权、银行的贷款，如果还有资金缺口。这时候，房地产开发商就需要寻找弥补这个资金缺口的融资渠道。通常去弥补这个资金缺口的就是追求相对高收益高风险的夹层贷款，或者是优先股权。因此，EB-5资金进入项目时会存在两种模式。EB-5资金进入项目的两种模式，债权模式和股权模式，其区别在于：NCE如果是借贷给JCE的就是债权模式，NCE如果是入股JCE的就是股权模式。

1、债权模式：

典型的EB-5债权模式项目，EB-5进入是以夹层贷款的方式，去弥补上述的资金缺口：通常，银行作为高级贷款是还款第一顺位，并且拿走了地皮和建筑物实物抵押。作为夹层贷款进入的EB-5资金，也是有抵押的，但拿的是项目公司（JCE）的股权抵押。但当项目出问题后，项目公司一旦破产，股权是不值一文的。还有一类EB-5项目，开发商的自有资金占比较高，没有银行贷款，主要的资金来源中只有开发商和EB-5资金。那么，EB-5资金就作为高级贷款进入项目的。

2、股权模式：

典型的EB-5股权模式项目中，EB-5是以优先股权的方式，进入JCE，去弥补开发商普通股权、银行高级贷款之外的资金缺口。优先股通常比普通股先获得分红，但是优先股的持有者通常无投票权。这是一个结合了债权（固定分红）和股权（潜在升值）特征的一种投资工具。传统上优先股被认为是与夹层贷款类似的资金结构。但在实践中，也经常面临着项目方利用股权无明确还款期限这一条，来肆意拖延I-829获批后投资人的退出。

二、美国EB5投资移民风险，资金占比非常重要

（1）大鹤举例项目一：看一个EB-5项目的资金构成，重点在于开发商的出资比例，如果开发商自己都不出钱，怎么来证明对项目有信心呢？比如大鹤举例这个项目的资金构成：银行贷款占比11%，EB5资金占比39%，开发商本金占比49%。

大鹤带大家具体分析项目一的情况，这也是市面上比较普遍的项目资金构成。开发商出一部分，银行出部分，EB-5出部分，开发商有信心，银行做了背调有信心，那EB-5再出资金是比较安全。银行贷款永远是在第一顺位，也永远是最安全的那个，EB-5之所以在美国商业领域这么受欢迎，也是因为它补充了项目方在夹层资金上的需求。由于EB-5是充当夹层资金（夹层贷款或优先股）的角色，它的风险是居中的，需要我们要进行非常认真详尽的评估。美国移民投资EB-5作为夹层资金的风险，在于一旦项目的价值缩水，就可能影响到夹层资金的安全，而美国正处在加息周期，银行贷款的占比越高，产生的利润等固定支出也越多，这在某种程度上也属于风险之一。EB-5的逻辑是用这笔钱来替换原来的过桥资金，过桥资金的成本是很高的，而EB-5的钱开发商基本上不给客户利息，而通过移民局给绿卡。所以EB-5的资金占比不能过高，要做锦上添花的事，而不是雪中送炭。

（2）大鹤举例项目二：EB5资金占比39%，开发商本金占比61%。

大鹤带大家再来看项目二的资金构成，相比项目一缺少了银行贷款的部分，而开发商本金占了大头。这里的开发商本金并不一定是开发商的真金白银，往往是因为开发商已经进行很长时间的土地储备，从而获得了极大的土地增值，同时开发商在资金杠杆的使用上倾向保守。开发商无需去使用大杠杆的银行建筑贷款，而只是使用EB-5资金加上自己的本金投资，就足以完成对项目的开发。在这样的项目中，EB-5资金往往处于第一顺位的位置。EB-5投资人处于第一还款顺位，对投资人来说是相对比较安全的。如果该项目对延期还款还有严格的执行措施，比如高额罚息等，就更能够最大限度保障EB-5投资人的利益。美国签证找大鹤微信号:usadahe大鹤经验之谈：通常情况下，在比较安全的EB-5融资项目里，符合条件的个体投资人资金比例要在项目总投资额的30%左右，甚至越低越好。EB-5资金在资金结构越顶端位置风险越大，如果EB-5资金被放到90%以上的位置，那么这个项目如果亏损10%的资金， EB-5的资金将会第一个被亏损掉。

三、美国eb5投资移民风险：EB-5还款顺位及抵押物

从融资结构上，我们除了要考察EB-5资金所占比例，还需要关心EB-5的还款顺位和抵押担保。这是大鹤的经验之谈。很多人办理美国投资移民EB5就是轻而易举的听信了某些美国移民中介的话，发生了人才两空的事，所以大鹤说：如果有一个金字塔的映像，那最底层、最安全的是优先债，也就是企业破产清算的时候需要优先偿还的债务。之后是夹层融资，再之后是优先股最后是普通股，金字塔越往上风险越高。

投资人应尽量确保自己在资金结构中不是排在最后一位。选择一个即便项目失败也具有足够资产来保障投资人利益的项目。不要把自己放在一个完全没有追索权或无法收取抵押物的位置上。即使项目失败，区域中心也应保障投资人拥有追索权。因此，充足的抵押物是EB-5资金的双重保险！充足的抵押物保证了开发商即使在出现违约的情况下，仍然可以用抵押物再融资，从而按时归还EB-5资金。反之，没有任何实质抵押物的项目，若一旦出现开发商违约的情况，那么投资人资金返还的可能性将是微乎其微！

那么问题是，什么才能算作美国eb5投资移民安全的抵押物？

1.实质性抵押物：例如开发商用土地和建筑等实质性资产作为抵押。

2.充足抵押物：抵押物价值大于EB-5在项目中的总投资额。

这个部分需要根据具体的项目进行具体分析，当然开发商本身也很重要，大型开发商不但拥有丰富的项目开发经验，保证项目按时完工，且其雄厚的资金背景和品牌商誉也是EB-5资金归还的有力保障！

项目的投资，需要多方面考虑，千万不能只听区域中心的一方之言，要看证据。有第三方审计的项目会更安全，因为这些项目被审计的不仅仅是财政状况，还有EB-5的相关数据。每一个投资移民项目都会提供私募融资备忘录（PPM）、商业计划书、经济分析报告这三个核心文件，项目的风险会在其中有所披露。

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