美签代办:房价暴跌，全美首个城市出现房地产崩溃的信号，对于房主和美国经济来说，这不是一个好消息。

美国首个城市房产现崩盘现象

最近，全美第二大州——德州的奥斯汀市房价断崖式下跌，下跌速度比全美其他地方都要快。

根据 Zillow 房价指数，2022 年 7 月至 2023 年 4 月期间，全美房价平均下降1%，奥斯汀房价下降了 10% 以上，

虽然，专家曾经认为，这一波房价下滑，一部分是贷款利率飙升的结果，另一部分是房市拨乱反正的自我调节，毕竟之前的价格真的高高高高高得太离谱了，是时候需要降降温。

而且，专家们一致表示，当前的调整与2008年的房地产市场崩盘完全不同，因为现在借贷方和贷款人的处境都比15年前好得多。

但很快，他们发现奥斯汀的房价很反常：房价下跌的速度和幅度都比08年金融海啸时期大。

在2008年房地产崩盘期间，拉斯维加斯、凤凰城和迈阿密等城市的房价分别下跌了 63.9%、56.4 和 52.2%。当时奥斯汀房价从最高点跌倒最低点用了 43 个月，跌幅为8.5%。而这一次，奥斯汀在短短 9 个月内就下跌了 10.02%。

财富周刊指出，奥斯汀具备房地产泡沫的3个迹象

➤首先，房价被严重高估，意味着当地的房价远远超过当地收入能负担的水平。这正是奥斯汀在这两年发生的情况。根据穆迪分析，在2022年，奥斯汀的房屋价格被 "高估 "了63.7%，穆迪认为凡是超过25%的，都属于 "明显高估"。

➤第二，住房泡沫需要投机。虽然这一点可能难以量化，但它通常以投资者过度扩张的形式出现。在奥斯汀的长期房地产经纪人和住房投资者Sean Fuentes看来，许多当地的投资者正在购买租赁物业，尽管他们知道这些物业的租金不足以支付抵押贷款。但他们认为奥斯汀的房价会继续飙升，因此投资还是有成效的。

"一旦资金成本（抵押贷款利率）上升，很多奥斯汀投机者就不再购买，一些人正在为他们的投资进行减值。"

➤第三，被称为泡沫，房价必须下降。当然，这一条只能在事后确定。也鉴于奥斯汀的房价在短短九个月内下跌了两位数，可以说它也符合这个标准。

除了奥斯汀外，其它跌幅超过5%的城市包括：

旧金山- 9.27%

硅谷所在地San Jose-8.36%

亚利桑那州凤凰城-7.01%

内华达州拉斯维加斯-6.86%。

加利福尼亚州萨克拉门托市-6.8%。

华盛顿州西雅图同比下降了-6.75%

Airbnb血亏，或引发抛售潮

奥斯汀不寻常的房价引发对房地产泡沫的担忧，而另一边Airbnb在部分城市收入暴跌，一些房地产专家称，这可能会引发 "与2008年次贷危机一样 "的住房市场崩溃。

根据AllTheRooms最近的数据，Airbnb在凤凰城和奥斯汀的每个房源收入已经下降了近50%。

房地产咨询公司Reventure的首席执行官Nick Gerli认为，每个Airbnb房源收入的崩溃可能会迫使那些购房者出售他们的房产，尤其是在收入影响最严重的地区，。

根据AllTheRooms的数据，与2022年同期相比，今年Airbnb收入出现大幅下降的城市有：

田纳西州的塞维维尔，-47.6%；

德克萨斯州的圣安东尼奥，-43.8%；

田纳西州的纳什维尔，-39%；

科罗拉多州的丹佛，-8.6%；

路易斯安那州的新奥尔良，-37%；

华盛顿的西雅图，-35.2%

在Gerli看来，这个问题对美国住房市场来说是 "可怕的"，因为与上市销售的房屋相比，"Airbnbs的数量实在太多。”

“美国有100万间Airbnb/VRBO出租房，相比之下，待售房屋只有57万套。如果挣扎中的Airbnb业主选择出售，一时间房产供应量暴增，会产生巨大的价格下跌空间。"

第三个不可忽视的信号，是全美出现断供潮。

房地产数据集团 ATOM 显示，5 月份与断供率比 4 月份增长 7%，比去年同期增长 14%，断供率最高的州是佛罗里达，其次是加州、德州、伊利诺伊州和纽约州。

而房主为了及时止损，纷纷降价卖房，截至 6 月 18 日当周，42% 的卖家愿意降价 5% ，15% 卖家甚至愿意降价10%以上， 这是 2018 年以来的卖家降价最高幅度。

比如在北加州华人聚居的好区Fremont，一栋4房2卫的house，2月初挂牌售价$1,975,000，5月初降价11.4&，降价多达22.5万，至今仍然无人问津。

哈佛：房价停滞但不会暴跌

虽然三大警钟，引发对美国房市崩盘的担忧，但哈佛住房研究联合中心的的一份报告中表示，虽然高贷款利率继续抑制需求，房价增长可能会停滞。但房价不会出现大幅下跌。 原因有4点：

➤首先是劳动力市场保持健康。 美国5月新增就业岗位33.9万个，失业率仍处于3.7%的历史低位。当劳动力市场强劲时，它会支持住房需求，因为人们对自己能够支付抵押贷款充满信心，并认为他们可以用储蓄来支付首付。

➤其次，25-40岁的千禧一代的购房需求仍在持续增长。

➤三是住房供应依然十分紧张。部分原因是建筑商在需求下降和利率上升的情况下放缓了脚步。

同时高利率抑制了现有房主出售的积极性。目前现有房屋的月供应量不足三个月，远低于 2008 年的水平。

➤第四，虽然断供率同比上升，但与 2000 年代中期相比，目前的断供率要低得多。

因此，尽管房价停滞增长，但不会出现暴跌现象。

但哈佛研究所也提出警告，如果劳动力市场疲软，随着人们失去收入，拖欠贷款和断供率增加，可能会对房地产产生负面影响。

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