(美签代办，美国签证办理)美国房产投资——美国地税，美国房地产税计算与涨价因素，美国签证找大鹤认为：在美国买房几乎无可避免地会注意到一个重要的成本，就是美国的地税。无论是在自住房或者商业投资房，养房成本当中，紧接着贷款以及HOA费用(也就是大楼或者社区的管理费)之后，最大的开销当然就是地税了。虽然说地税钱看似都进了政府口袋，但政府的钱其实也是用来提升该地区的生活以及教育品质，因此常常看看地税高的地区，通常也是比较好的学区；此外，地税高的州，通常政府提供的各项服务也比较完善，连铺马路扫雪都会比较勤快。

不过地税到底怎么算出来的？地税的涨幅又是怎么回事？以所在的纽约作为例子说明地税的基本概念。通常地税的课征基础来自于房子的使用价值，包括土地的价值以及地上建筑物的价值。这个课税的来由很简单，因为你住在一个好的地区，这个地区会发展好通常也跟政府投资的公共建设有关系，或者跟政府妥善的区域规划有关，因此一个地方发展好往往不是一个人的功劳，而是公共建设的成果。既然公众、政府建设有功，当然你享受到的好处也要贡献一点地税作为回馈。

通常地税的计算是先有一个课税价值(Assessment Value)，然后再乘上一个税率(Tax Rate)。课税价值通常就是房子的估价的特定比例，至于这个课税比例(Level of Assessment)多少则没有固定，通常是由立法者决定，通常会根据房产的类别作区分。例如，纽约市的房产被分成四大类，第一大类是住宅类型包括一家庭、两家庭等，课税比例是6%；第二大类是多户住宅的类型，例如康斗(Condominium)、合作公寓(Co-Op)、超过四家庭以上的多家庭投资房等等，课税比例是45%；第三类则是比较特殊的工业型地产例如电厂、煤气厂等等；第四类则是大部分的商业建筑，例如整栋办公楼、店铺、商场等，课税比例也是45%。

接下来则是另一个数字：税率(Tax Rate)。税率原则上也是由政府的行政和立法团队决定，并且可能每年根据行政目标做出微调。例如纽约市新一年的税率来说，第一类住宅房型就是19.963%，第二类多住宅型建筑是12.235%，第三类12.289%，第四类商业地产则是10.755%。

地税基本上就是估价(Market Value)X课税比例(Assessment)X税率(Tax Rate)。以一家庭一百万估值的纯一家庭住宅为例，地税就是$1,000,000 (Market Value) X 6% (Level of Assessment) X 19.963% (Tax Rate) = $11,977一年，也就是说每年的地税大约落在市价的1.1%。如果以一栋估值100万的商业楼来说，地税就是$1,000,000 (Market Value) X 45% (Level of Assessment) X 10.755% (Tax Rate) = $48,397 一年。

当然在这个过程中还有一些会调整的地方，比如说计算地税时候的估价以及课税比例，往往都有特殊的每年调整上限，因此不会完全跟市价挂勾。绝大多数情况中，地税中所使用的估价(Effective Market Value)都比真正的市场交易价格低上一大截。此外，在算完这些基本地税之后，还有可能有特殊的减税或免税方案(Tax Abatement or Tax Exemption)，因此实际上的地税计算可说是一个多重因素、多步骤的过程。

什么因素会影响地税的增减？

除了基本的地税计算，以及随著每年房屋价值的变化，地税会有所改变之外 (如例如去年疫情之后商业楼的地税基本都下调一大截)，还有其他一些意想不到的因素，也可能会影响到地税。以下列几个常见的例子供读者参考：

1. 装修：很多人房子住了一段时间之后，或者买过来的时候，就会想要重新装潢一番，提升居住品质或者提高租金。但是，许多人没料想到的是，在重新翻修的时候，房子的居住环境也许是提升了，但地税也随之提升了一个档次。这种情况通常发生在需要申请开工纸的大规模房屋翻新，原因是通常地税的涨幅是有限制的 (例如纽约市第一类纯住宅类型房屋，每五年不能涨幅超过20%)，也因此计算地税的估价(Effective Market Value)往往比真正的市价低上非常多，但是如果有结构性的翻新，那么地税局就可以无视每年涨幅的限制，直接涨好涨满涨到真正的接近市价的地方，于是往往房屋翻新之后，地税也翻了一截，这应该是许多人在做翻新时没有想到的意外破财。

2. 邻居卖房：就如同一开始所说的，地税的计算基准是建立在房屋的市价(或者使用价值)上面的。至于如何认定“市价”，这就有各种方法了。其中一个估价一般住宅的基本方法，就是比较该地区相似房型的房产的交易价格，因此如果跟你相似房型的邻居卖房了，那么邻居的卖价就可以做为房屋“市价”估值的指标。

3. 社区内的变化：有时候，社区里面的一些建筑或者公共设施也会影响到地税，例如房子旁边盖了一个加油站那就会让房子的使用价值下降，因此地税也可能减低；或者房子附近增加了火车铁路的路线，那也可能使得地税下降。就像上面所说的，一个地方发展好或不好，往往不是一个人的杰作而是公共建设的结果。因此，如果有一些对居住环境有不良影响的公共设施，相对的个人住房的地税也会反映出来可以调降。

4. 涨幅限制：上面有提到用来计算地税的房屋估值(Effective Market Value)往往不会是真正的市价，而且往往会低于市价一大截。

例如笔者有一位客户A先生刚买了两家庭住宅，买卖价格是$150万美金，但是用来估算地税的估值才80万美金，原因就是这个房子从1940年到现在，即使在房价飙涨的时期，地税的涨幅也有每五年20%的限制，也就是说房价虽然飙涨超过10%一年，但是地税却只能涨不到4%，长此以往估值往往远低于真正市价。

5. 减税方案：除了常规的地税增减之外，透过一些特殊的减税措施，往往也能大幅降低地税。例如，政府为了鼓励翻新旧屋，往往会给予符合条件的新房、或者大幅翻新的房主特殊的减税优惠，最常见的例如纽约的421-A减税，通常一减下来把一年数千元甚至万元的地税减到百元之谱，这个减税的力道可是非常厉害的。当然，政府愿意放弃这么多的地税收入，也是看在可能的公共利益之上，所以通常减税都是伴随著可负担住房(affordable housing)或者租金管制(rent stabilization)的条件，或者在一些不是那么开发的地区做大型的开发计画，促进地方发展。

地税是在美国持有、投资房产的重要考虑，买房之前务必谨慎了解该地区的地税计算、涨幅、减税方案等各种因素，方能够妥善规划现金流，不会被意外的涨地税影响到原本的投资规划。

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