-
2月01日
美国购买产权公寓(Condominium)需要注意哪些问题
作者:美签找大鹤|优势:精通申请美签的规范流程,避免美国签证拒签,移民类和非移民类(美签全方位策划)
-
美国工卡,绿卡,商婚,H1B工签,K1签证,J1签证,L1签证,政庇,U类签,EB1A,NIW,EB1C,EB3,EB5
美签拒签原因查询,美国工作安排,美国公民婚姻资源对接,雇主担保移民,赴美生子全程协助!
办理/策划/咨询:美国移民类签证,美国非移民类签证以及出境入境的方案策略,全球接单!
美国购买产权公寓(Condominium)需要注意哪些问题
一、选定房屋
大家在挑选房屋时,除需考虑户型、大楼设施等因素外,还需考虑的一个主要因素是自身的财务状况。我所很多客户会选择贷款买房,于是产生了第一个需要了解的法律问题:抵押贷款保护条款(Mortgage Contingency)。
在贷款买房时,买家虽然可以从银行获得贷款预先批准信(pre-approval letter),但此预批准信上的金额,往往会跟银行在后期实际同意批准的贷款金额存在差额,甚至有的客户会基于各种原因,无法获得贷款批准信 (loan commitment letter) 。
在一个受“抵押贷款保护”条款保护的地产交易中,若买家未获得贷款许诺信,则可基于此取消合同,并收回首付款。“抵押贷款保护”条款在二手房交易中很常见。
值得注意的是,大多数的全新公寓(一手房)(Sponsor Sale)并不接受抵押贷款保护条款:如果买家无法获得贷款,则需无贷款过户。若买家手里无足够现金流来支持无贷款过户,买家会被视为违约,Sponsor卖家会获得首付款,不会将首付款退还给买家。基于此,美国签证找大额和建议大家提前预估可贷款金额,并在资金上给自己多留一些空间,从而较少交易中的损失。
二、签署合同
当买家选定心仪的公寓后,下一步便进入合同签署阶段。在纽约州买房,买卖双方都需要律师代理,交易中的事项由买卖双方律师直接接洽。在此阶段,买家律师的主要工作包括:1)前期尽职调查;2)审阅合同并谈判/修改;3)协助买家签订合同。
尽职调查
在双方签订合同之前,买方律师首先会进行尽职调查。一般来讲,买家律师会通过审阅大楼计划书(Offering Plan)、修正案(Amendment)、大楼财务报表(Financials),大楼董事会会议纪要(Board Meeting Minutes),board application (大楼申请文件)等,来了解大楼财务状况、违规情况、设施状况、特殊风险披露、产权形式、住户入住规则、所购单位记录在案的房型图、公共管理费用、目前所有的居住许可证效力等,并将获得的信息详细披露给买家。
审阅合同并谈判/修改
在尽职调查完成之后,买家律师会重点审阅房产交易合同(Contract of Sale)。此合同由卖家律师起草,由买家律师审阅并解释给买家。此时,买家需要关心的问题包括:房屋售价、贷款金额、违约种类、贷款保护条款、产权保险以及过户等事项。当然,买家律师会针对合同某些条款提出修改意见,并同卖家律师进行谈判及针对合同条款进行修改。若双方对某些重要条款无法达成合意,则可不签订合同。在新楼盘交易(Sponsor Deal)中,买家对合同内容可谈判的余地较少,但可对预期过户时间,延期过户所需支付的赔偿费用等进行协商。
协助买家签订合同
在双方对合同内容达成合意后,便进入合同签署阶段,其步骤为:
▸买家:由买家先行签字,签字后将合同交付给卖家律师;
▸支付首付款(Down Payment):交付签字合同的当天或之后的1-3天内,买家或买家律师将首付款以支票等形式寄给卖家律师。很多人在此会有顾虑,担心卖家既不签署合同,又不退还首付款。值得注意的是,首付款并不直接支付给卖家,而是存于第三方的律师账户(Escrow Account)。在交易完成之后,第三方账户的存款才会付给卖家。
▸卖家:卖家签字,合同生效。
三、贷款
在买方通过银行贷款的情况下,已生效的合同(Fully Executed Contract)会同时抄送给银行用以完成贷款。贷款审批后,买家就会从银行收到贷款许诺信 (loan commitment letter) 。
如果买方无法获得贷款批准,或者已获得的贷款批准不符合合同的规定,且此地产交易受“抵押贷款保护”条款的保护的情况下,买方可取消合同,并收回首付款。
四、产权调查与清理
房产交易中一个重要的步骤是产权调查和清理。买家律师经买家同意后会向产权公司(Title Company)订购产权调查报告(Title Report),对房产所有权记录等进行彻底检查,从而调查该房子的产权上是否有未还清的担保、是否存在拖欠地税、物业管理、市政府罚单等债务情况。
如果房产产权存在瑕疵,则需要卖家在此阶段清理瑕疵,从而保障买家过户后的财产权益。
五、产权过户与登记
当产权确认无瑕疵(title clear)、银行贷款准备好后,还有大楼批准同意后,律师便可安排过户。此时买家最为关心的便是过户中可能产生的费用问题,具体主要包括四个部分:
▸税务相关的费用:
贷款登记税
纽约州贷款登记税为:
○ 贷款金额< 50万美金:贷款总额的1.80%
○ 贷款金额≥ 50万美金:贷款总额1.925%
○ 全现金无需支付
全新公寓(一手房)(Sponsor Sale)的交易转让税
通常情况下,纽约州和纽约市的交易税由卖家支付。但是在全新公寓(一手房)(Sponsor Sale)交易中,交易税由买家支付。纽约州和纽约市的房产交易税分别为:
纽约州税
○ 房价< 300万美金:房款价格的0.4%
○ 房价≥ 300万美金:房款价格的0.65%
纽约市税
○ 房价≤ 50万美金:房款价格的1.0%
○ 房价> 50万美金:房款价格的1.425%;
豪宅税
在纽约买家需要支付的豪宅税为:
○ 房价< 1百万美金以下:0%
○ 房价1≤ - <2百万美金:1%
○ 房价2≤ - <3百万美金:1.25%
○ 房价3≤ - <5百万美金:1.5%
○ 房价5≤ - <10百万美金:2.25%
○ 房价10≤ - <15百万美金:3.25%
○ 房价15≤ - <20百万美金:3.5%
○ 房价20≤ - <25百万美金:3.75%
○ 房价≥25百万美金:3.9%
关于交易转让税和豪宅税,不同的全新公寓(一手房)有不同的优惠政策。在一些情况下,买家可以跟开发商协商,由开发商来支付全部或部分交易转让税或豪宅税。
▸支付给卖家的费用:
剩余房款
过户调整费用(即:卖家已提前支付的相关费用,需要买家在过户时补给卖家):
○ 地产税差额
○ 公共管理费差额
○ 水费、电费等账单差额
全新公寓(一手房)(Sponsor Sale)的额外费用:
○ 大楼律师费用
○ 大楼运行管理基金贡献费(Working Capital Contribution)
○ 大楼驻店经理公寓分摊(Super/Resident Manager Unit Cost)
○ 大楼规定的其他费用
▸银行贷款费用:
贷款房屋估价费(Appraisal Fee)
贷款信用调查费用(Credit Report)
贷款申请费 (Mortgage Application Fee)
银行律师费 (bank attorney fee)
银行贷款可能涉及的其他费用
▸产权相关:
产权调查费
产权保险费
贷款保险费 (如果有贷款买房)
产权登记政府费用
过户人员(Title Closer)服务费
产权可能涉及的其他费用
我是大鹤,读音dahe,美国签证全方位策划17年经验,精通申请美签的规范流程,B1签证,B2签证,F1签证,DS160填写奥秘,润色加分DS160表,申请美国签证面谈加分策划,美国工卡,绿卡,商婚,H1B工签,K1签证,J1签证,L1签证,政庇,U类签,EB1A,NIW,EB1C,EB3,EB5,美签拒签原因查询,美国工作安排,美国公民婚姻资源对接,雇主担保移民,赴美生子全程协助,美国移民类签证,美国非移民类签证以及出境入境的方案策略。
【大鹤注重对客户的隐私保护】每天都会有潜在的客户加我微信号,但是,我从来不会主动问客户的姓名、身份、年龄、职业,以及客户最隐秘的护照号码,这些都属于客户的隐私。我可以告诉客户正确申请美国签证的步骤、流程、奥秘,以及入境避免被遣返的风险。办理、策划、咨询、均可,文字沟通或者语音连线都是可以的,客户的护照号、姓名等关键隐私信息也不需要告诉我。申请美签的客户呢,也尽可能不要把你的护照号、姓名告诉任何人。 这样可以保护你的个人隐私。
美国简单来说就是:usa
大小的大,仙鹤的鹤,拼音就是:dahe
合并起来美国签证找大鹤 微信号:usadahe
美国签证找大鹤是从2005年开始研究美国各类签证的。
【九佛美签网】美国签证找大鹤(微信号:usadahe)当时在美国纽约华尔街拍摄的,网址是用A4纸打印出来,然后塑封一下,让他们拿在手上。
那么,为什么取名为九佛网9fo.com?
原因很简单:第一个字符是数字9,在单个数字中9是最大的,好记;
第二三个字符是fo,是佛的拼音,哈佛大学的佛,佛在单个汉字中含义也是最大的,也好记;
合起来就是九佛网,和佛教没什么关系,只是佛系,讲诚信讲道德;
网址加不加www或者大小写都可以访问,后缀com或者cn都可以访问。
- 美国O1签证和H1B工作签证有哪些区别?
- 2024年5月美国移民新排期
- 美国签证拒签原因(美国签证拒签再签)
- 申请美国签证需要多少钱?
- 办理美国旅游签证需要什么材料?
- 美国签证大包落地看似公平,其实最不靠谱
- 申请美国签证,如何更好保护隐私
- 美国旅游签证申请机构
- 美国签证拒签后在申请还用原来ds160吗?
- 美国签证代办包过并不一定靠谱
- 美国签证终身拒签怎么办?
- 申请美国签证需要准备哪些材料?
- 怎么合法在美国打工?
- 赴美劳务多数是去美国打黑工涉嫌非法
- 美国签证自己办还是找中介办?
- 美国签证拒签率较高的三类人
- 美国签证6万包过
- 申请美国签证有必要找美签中介机构吗?
- 美国签证为什么不容易通过?
- 尽量不要在美国打黑工
- 美国签证找大鹤曾被美国大使馆多次拒签
- 盲目申请美国签证,中介错误指导导致拒签
- 美国签证免面试的要求
- 美国签证攻略(美签攻略)有用还是没用?
- 拿到美国签证后入境美国必须EVUS登记
- 美国签证到期后续签,免面试代传递
- 美签儿童乘做飞机去美国注意事项
- 美国留学签证并不是一定能留在美国
- 美国签证被拒签记录会消失吗?
- 2023年美宝出入境的三种不同方案
- 办理美国打工签证的步骤
- 申请美国签证存在的一些问题会导致拒签
- 美国签证DS-160申请表里的美国联系人
- 美签白本刷护照,趟旅行记录是一把双刃剑
- 美国签证办理之EVUS登记指南
- 美国签证拒签调档是骗人的
- 美国签证的面试结果有三种(美签面签)
- 美国签证能通过包装下来吗?
- 去美国打工办签证要多少钱
- 代办美国签证中介
- 美国签证的三大拒签原因
- 一个普通人如何去美国
- 美国签证需要多少存款证明
- 美签被拒最多的省份
- 美国签证需要准备哪些材料
- 美国旅游签证没有过期
- 去美国生孩子如何选美国签证
- 美国签证找旅行社有用吗?
- 如何在美国更新工卡?
- 美国签证拒签后多久可以再申请?
- 美国签证不过可以找黄牛吗?
- 如何选择靠谱的美国签证代办公司?
- 美国签证被拒签的原因有哪些呢(214B)?
- 美国签证需要什么材料(打工签证/旅游签证)
- 被拒签后,再次申请美签,工作单位能改吗?
- 美国签证DS-160申请表里的美国联系人怎么填?
- 美国签证陪签是干嘛的?
- 八万中介费去美国打工
- 现在不能用B类签证去美国生孩子
- 申请美国签证做假材料通过的机率高不高
- 美国签证面签流程
- 代办美国签证之前,需要考虑两点
- 不推荐美国签证代办,推荐学会以后自己办
- 不要盲目相信别人告诉你的美国签证包过
- 如何申请美国工作签证H1B
- 美国签证拒签后多久以后再申请
- 办理美国签证的几种常见方法
- 美签刷本,为了美签刷出境记录
- 最容易过美国签证的人
- 美国签证代办公司的弊端
- 美国签证被拒签调档是假的
- 美国签证拒签了怎么办?
- 美国签证最严重的拒签?
- 去美国买机票前先查自己美国签证是否被取消
- 在美国怎么把现金安全带走并合法离开
- 美国办理政治庇护的律师很多是不靠谱的
- 申请美国签证并一定必须找旅行社
- 美国签证拒签以后,多久再次申请美签
- 申请美签,护照刷本有用吗?
- 想去美国旅游却被美国签证拒签
- 放弃美国绿卡后注意什么?
- 美国签证通过案例
- 美签刷护照有用吗?美国签证刷本
- 美国绿卡到美国公民步骤
- 曾经见过的,在美国打工的一些人
- 去美国并不是必须找美国签证代办机构
- 申请美国工卡的种类有哪些?
- 美国签证拒签214b就是一个随意说辞
- 美国签证面试流程
- 美国签证的探亲签证的邀请函
- 美国生宝宝后,需要办理哪些证件?
- 美国签证拿到以后并不是万事大吉
- 美国签证DS-160主要职业(Primary Occupation)
- 美国旅游签证拒签原因
- 如何自己办理美国工卡
- 在美国签证认知方面,有几大误区
- 美国签证为什么被拒签
- 美国绿卡如何申请成为美国公民
- 不要把美国签证商务邀请函过于神化
- 美国签证DS-160申请表的重要性
- 美国签证自己申请和找第三方申请的区别
- 美国签证代办费用一般多少
- 美国签证中介不一定靠谱
- 美签被拒怎么办?
- 美国B类签证是什么意思?B1和B2的区别?
- 美国签证拒签后再签解释信怎么写?
- 普通人怎么办美国签证?
- 美国签证代办公司很多该如何选择?
- 为什么拒签你?
- 美国签证拒签调档
- 穷人可以去美国吗?
- 美国签证被Check应该怎么办?
- 美国签证案例
- 美国签证面试技巧
- 美国签证前期无费用大包落地咋回事?
- 电视剧《狂飙》黄老结局,陈泰(泰叔)结局
- 美国签证的八大拒签原因
- 什么是美国落地绿卡?
- 收养的孩子如何申请美国绿卡?
- 美国婚姻移民绿卡流程(K1签证和K3签证)
- 美国签证为什么会被check行政审核?
- 申请美国签证的照片有哪些具体的要求?
- 美国为什么没有大量修建高铁?
- 美国签证拒签怎么办?
- 如何在美国开一家中餐馆?
- 美签类型大汇总
- 澳大利亚SC600签证申请步骤流程(澳洲签证)
- 美国五十个州简介
- 申请美国签证DS160表
- 申请美国签证缴费流程
- 农民可以申请美国签证吗?
- 白本护照能申请美国签证吗?
- 美国绿卡丢失了怎么返回美国?
- SIJ美国绿卡
- 普通老百姓如何移民美国
- h1b签证和家人B2签证一起申请可以吗?
- 偷渡走线非法入境美国会怎样?哪些后果
- 美国2024财年绿卡配额和排期怎么样
- 怎么拿到美国绿卡?
- 美国汇款中国或者中国汇款美国最佳方法问我
- 如何申请美国白卡
- 回美纸和回美证有什么不同?
- 怎么申请美国工卡?EAD工卡分为哪几类?
- 美国签证和美国绿卡各种表格下载地址
- 申请美国未婚妻k1签证注意事项常见问题解答
- 怎么申请美国K1签证?流程步骤哪些材料?
- 申请政治庇护没有通过会立即遣返吗?
- L1签证被长期行政审查(AP)该怎么办?
- 如何申请美国J1签证?流程和步骤是什么?
- 靠谱的一手申请美国J1签证(办理代办)
- 怎么申请美国J1签证豁免?
- 美国J1签证访学项目院校名单一览表
- 有美国绿卡到入籍美国公民需多长时间?
- 美国L1签证代办律师讲怎么办理L1签证?
- I551章过期,怎么申请I131登机纸?
- 申请美国签证如何在线填写DS-160表格?
- 美国EB5新政投资移民的费用流程
- 移民机构办理EB1C/EB3可提供中美公司
- 递交I-485是什么?
- 怎么在中国办理和更新美国护照?
9在单个阿拉伯数字中是最大的,
fo在单个汉字中含义最大,佛拼音fo
合并起来就是:九佛美签网9fo.com
文章仅代表大鹤观点,不想触犯任何国家的法律,内容如有不妥,请私信大鹤删除!
访美必读 DS-160 大鹤随笔 美国见闻 社会生活 大鹤讲故事 美国求职招聘 美国华人 洛杉矶美食 诉讼指南 洛杉矶律师 美国签证 美国移民 美国福利 美国紧急电话 美国打工签证 美国签证拒签率 美国财税 美国签证拒签怎么办 美国绿卡 美国留学签证 山西美国签证代办公司 美国护照 美国法律 美国出入境相关法律 美国生子相关(美宝) 入境美国 2023年美国签证 快速移民美国 2023年美国移民 身份延期和身份转换 2023年美国签证最新消息 美国SB-1签证 中国法律 美国留学相关话题 美国签证申请流程步骤相关 2023年美国绿卡最新消息 政治庇护 美国Q1签证 美国签证办理机构公司 美国签证拒签再签 美国签证申请加急流程 美国签证通过率 美国移民签证 美国工作签证拿绿卡 美国签证保签 特殊渠道 美国L1签证 2023年美国移民最新消息 美国报税相关话题 美国生活实用法律 美国工作签证H1B签证 美国OPT郑策 美国结婚绿卡 美国准绿卡E2签证 美国职业移民 疫情期间如何去美国 美国商务签证 2023年美国入境政策 美国签证行政审查 美签攻略(美国签证攻略) 美国工作签证 回美证和回美签证 申请美国签证 美国J1签证 美国学生签证 美国工卡 美国旅游签证 入籍美国 美国电子签证EVUS更新系统 美国护照 美国合法工作CPT 办理美国签证需要哪些条件 美签公司代办美国签证 美国移民V92签证 美国AS6绿卡回国问题 美国签证办理 中国需要办理美国签证的城市 美国绿卡过期 美国结婚证 E1E2E3 美国P1签证 H1B工作签证 I-601A 美国杰出人才 B1B2签证 美签刷本 美国生活常用英语 美国生活常识 美国签证官 美国签证被注销(吊销 美国签证拒签原因 美国签证拒签怎么办? 美国婚姻签证 美国非法实习 SSN社安号 美国驾照 美国白卡 美国打黑工 欧洲申根签证 美国社安卡 美国EAD工签 evus登记 申请美国Combo卡 出入境通行证 美国生孩子 美国公民去欧洲签证 I407 美国永久居民 美国亲属移民 美国O-1签证 美国出生证 美国K签证 美国特殊青少年绿卡(SIJ) i551章过期 I-751 美国工签 IR签证 婚姻移民 美国K1未婚签证 EB1 美国职业移民 I-485 CR1 美国U签证 I-601豁免 美国J签证 入境美国考题 美国同性恋婚姻绿卡 I-864经济担保 美国T类签证 美国R1工作签证 入境美国遭遇遣返 SAT 美签代办 ETIAS(欧洲旅游信息和授权系统) ESTA 美国签证预约日期时间 美国NIW移民 偷渡走线非法入境 美国白卡 美国红蓝卡 美国EB-1A杰出人才移民 EB2美国绿卡 美国AVR政策 CSPA V92签证 美国优才移民 I730 中国绿卡 J1J2签证 CRBA IR5移民 美国绿卡丢了怎么办? 美国TN签证 经济担保人 I-551章 加急移民局办案 B2签证转F1签证 美国签证种类 CW/E2C签证 国际生 F4签证 OPT申请相关 美国商婚 移民机构办理EB1C/EB3可提供中美公司B1签证.B2签证.F1签证.DS160填写奥秘,润色加分DS160表,申请美国签证面谈加分策划,美国工卡,绿卡,商婚,H1B工签,K1签证,J1签证,L1签证,政庇,U类签,EB1A,NIW,EB1C,EB3,EB5,美签拒签原因查询,美国工作安排,美国公民婚姻资源对接,雇主担保移民,赴美生子全程协助.美国移民类签证,美国非移民类签证以及出境入境的方案策略,24小时全球接单!
Condominium文章均为:美签找大鹤原创,转载请注明出自https://www.9fo.co/cn/view.asp?id=5490