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2月10日
美宝家庭美国刚需房如何做到成本最低?
作者:美签找大鹤|优势:精通申请美签的规范流程,避免美国签证拒签,移民类和非移民类(美签全方位策划)
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美宝回美国上学,一些比较了解美国教育的家长,都懂得一个道理——选学区比选学校重要。但大家都知道,现在美国加息几乎到了历史最高点,这个时候如果去美国作为刚需购买学区房,价格一定是最高的,这时候真的适合买房吗?如果过两年贷款利率下来了,那我们这个时候是不是可以先考虑租房上学,毕竟现在买房怎么看都是最亏的时候。其实这还是用我们在国内的思维来买房,虽然现在美国的贷款利率处在高位,但却还是有办法做到成本最低。想做到成本最低,还是要结合实际情况,近几年房价和成交量相对最平稳的州就是德州,我们今天就以德克萨斯州休斯顿为例,了解一下美国当前的真实房产情况。
美国房产现状
跟加州相比,美宝家庭在得州的刚需房,也就是学区房的房价基本上没有变化,尽管贷款利率已经涨到了接近7。但和前几年相比,近期的成交周期确实变长了,新出一套学区房从挂牌到成交大概需要10天。然而这个变长在我看来才是真正的回归正常,正常的学区房成交周期大概在21天左右,而前几年房产市场最好的时候是1、2天就能成交,现在只是更理性而已。房价方面,休斯顿整体房屋的中位数(2500-3000尺,3-4室)仍然在40万美元左右,最好的学区(本德堡独立学区)房价中位数60万左右,成交价和挂牌价差不太多。现在自住房贷款利率的贷款利率是5多一点,投资房的贷款利率接近7,当然,贷款利率是分本国人和外国人的,外国人不查收入的情况下贷利率在7左右,查收入是6.1。如此高的利率之下如何能做到最低购房成本?主要是三种方式。
01提高首付比例
如果单纯的想在总房款上做到降低成本,那就加大首付的比例,降低贷款数量,缩短贷款周期。但以目前的经济形势下,并不是所有家庭都能够一下增加动辄5、6万美金甚至更多的购房成本,这还要看自身情况。
02选择低利率
看到这个一定有美宝家长会比较费解,如果能选择低利率,为什么还要选高利率啊?在美国的一些机构,确实是可以花钱买低利率的,也就是房贷“买点”。可以把买点想象成购买折扣券,买了这个折扣券之后的还款利率会打折。一般来说,购买一个“点数”会降低大概0.25%的利息,两个“点数”会降低大概0.50%的利息,但具体利率降低的幅度要根据具体市场来定。贷款机构通常会随着贷款利率公布可以购买的点数。
美国签证找大鹤微信号:usadahe根据房地美(Freddie Mac)的数据,上周全美贷款中平均可购买0.4点。如果向银行贷款20万美元,正常的贷款利率是4.5%的话,购买一个“点数”(花费2000美元)可以使得贷款利率降低到4.25%,0.5个“点数”(花费1000美元)可以使贷款利率降低到4.375%。买点虽然听起来像是打折,但毕竟是羊毛出在羊身上,那什么样的情况下买点比较划算?我们还是来看一个具体的例子。
假设贷款20万美元,如果花费2000美元买一个点,还款利率从4.5%降低至4.25%,每月可以节省29美元。如果不考虑时间成本,买点时候花费的2000美元在68个月之后就可以收回。那如果不选择买点,而是直接把买点的钱去付首付呢?
还是假设贷款20万美元,如果买点的2000美元支付首付,贷款变成了19.8万美元,虽然还款利率不变,但是因为贷款数量减少,每个月也节省了10美元,但与花费同样的钱买点节省29美元相比较,买点还是比多支付首付来的划算。如果打算长期持有房产或者在近期内不会选择重新贷款的情况下,买点还是划算的。
03重新贷款
美国的购房贷款政策和我们不同,在美国购买房子是可以申请Refinance也就是重新贷款的。
房屋重贷,意味着用一个新的贷款取代现有的房屋贷款,或将现在的贷款中的条款进行修改,通常是为了拿到更好的贷款利息,降低月供。
重贷带来的好处有:
1、降低每月还款额度;
2、更快还清房贷;
3、从房屋净值中提取现金价值(但这种情况可能会延长还款时长);
4、债务整合,用房屋的低利率偿还车贷或信用卡等贷款行为产生的高利率;
5、更换或增加新条款:比如7年固定利率,转换为30年固定利率,虽然还款周期长,总额多,但短期还款压力分散。
这种情况也是很常见的,比如一个刚工作不久的人,现在首付40%,但3年之后随着收入高,你这时候就能够以20%首付购房,那么此时她就可以申请Refinance,不但相当于拿回了20%的首付款,甚至还能拿到这3年房价的增值。一般情况下,加息通道和降息通道是交替出现的,加息通道一般持续时间都比较短,降息通道持续时间会比较长,如果是首付比较高,完全可以在几年后进行重贷,这样能够降低自己的首付比例,同时能拿出自己这几年房屋的涨幅。
结语
但有一点要注意,买房之后就都能上这个学区的学校吗?会不会也需要有类似国内的购房多少年才有资格上学的限制?在德州,理论上是没有这种限制的,但这也并不意味着就一定能让美宝上到这个学区内最好的学校,要看心仪的学校有没有多余学位,如果没有了就只能上本学区内其他的学校。
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