美宝爸妈移民后,国内的房产要怎么处理才能利益最大化

大家好！我是美国签证找大鹤！考虑到美宝的教育问题和自己以后的养老问题，美宝爸爸大河决定在美宝读中学之前办理美国移民。但是，他在国内的房产不知道该怎么处理：卖还是不卖？如果卖了，要给美国交多少税呢？

下面我们就来分析一下。

首先，我们要清楚，移民≠入籍。

我们常说的移民有两种方式，一种是外国的居住资格，俗称绿卡/PR；另一种是加入外国国籍。如果你只是拿海外国家的长期或永久居住权，比如美国绿卡，而仍然保留中国国籍，这种情况下，因为本质上还是中国公民，所以可以随时回国，国内的财产也不会有任何影响。如果你决定加入其它国家的国籍，由于中国目前不支持双国籍，所以在选择加入其他国籍的同时也就等于你放弃了中国国籍。

这种情况下，有的美宝爸妈就有些慌了。有人以为移民办理了外国护照，注销中国护照后，房子会保不住！据说有些人为了保住国内房子，会过户给亲戚，然后只拿一本外国护照，孑然一身。听上去好可怕！但难道外国人就不能在中国买卖房子吗！想想都知道情况并非如此。之前属于你的房产，即便在你换了国籍之后也仍然是你的，这个可查阅中国《物权法》。2007年物权法出台后，对于房产所有权与土地使用权均有了明确规定。更换国籍绝对不会影响财产所有权的归属。加入了外国国籍国内的房产存款仍然属于该权利人的个人财产。所以你的房子还是属于你的。

国内房产要如何处置？

卖还是不卖？

在房产处理问题上，需要根据不同情况来分析。

01 现在国内的房产尚处在保值或增值的状态

如果本身不缺乏资金，就可以暂时保留房产，找人帮忙打理。可以把房子出租，用来收租，也可以把房子托管给亲戚居住照看，这样可以保存你的资产，因为国内的房价还是趋稳且相对保值的优良资产。等到确定适应国外的生活，会长期定居后再处理国内的房产。这种办法，不管有没有国内有效身份证，都适用。

02 如果不准备加入美国国籍

也就是以后美宝爸妈还是持有中国护照，这种情况对房产的处理就容易多了。只是在注销户口与身份证后，转用护照办理有关手续就可以。

03 举家移民，并更换国籍，决定卖房

如果有国内有效身份证，就可以直接委托卖房。如果没有国内有效身份证，就要先委托更名，因为房产证是和旧的身份证联在一起（只有房产所内部能看到），所以第一步是更名，把房产证和美国护照联在一起。新房证下来后，再委托卖房 。注意：如果准备加入移民国国籍的，尤其是入籍时改换姓名的，就一定要注意保留“彼人即此人”的证据。美宝爸妈需要做一份声明书，里面列明之前的中国身份证号和新的外国护照号，同时把两个证件的复印件附在后面，一起做成公证书，之后送到中国领馆认证即可。

04中国房产在移民后卖掉，怎么缴美国的税？

美国IRS是不管你的房子是什么时候购买的，你又是什么时候登陆的，他只在乎你在卖房的时候是不是美国纳税人。如果你是，那么你所有的增值都需要缴资本利得税。

卖房的收益要如何缴税？

在IRS的税条里，是这样规定的：

房产的资本利得税 =（卖出价 – 卖房费用- 调整后的成本价）* 资本所得税率

如果持有的时间小于一年，算短期资本所得税，税率是报个税的最高税率，也就是收入越高，税率越高，最高是39.6%。如果超过一年，算长期资本所得税。税率最高是20%。如果年收入超过20万，还有3.8%的净投资收入税。

举个例子：

假设大河在10年前用100万元在上海买了套房子，根据这几年的涨势，这套房子现在值1000万，他今年登陆美国。5年后，这套房子的市值是1500万，大河决定在这个时候出手。

假如他的资本利得税率是15%， 那么他需要缴 (1500－100)*15%＝210万， 而不是，(1500－1000)＊15%＝75万

不过不要太害怕，美国还有一些考虑到纳税人利益的原则。

01避免双重征税

一方面，纳税人如果就某项海外收入在海外国家缴纳了税款，那么这部分的税款可以抵扣美国的应纳税额。就是说，在中国交的税，在美国也可以抵。在中国卖房的现行政策，免征个税的前提是5年以上住房且家庭唯一住宅。另外，中国卖房可能还有营业税、契税、印花税等。中国的税也不少。只是因为国内是卖方市场，这个税实际上都是买方在替卖方出。按照中美税务协定，在中国交的税可以直接抵消美国的税负。所以只要卖房时的税票上写的是自己的名字，就可以用来抵税。

02设定海外收入免征额

美国对纳税人的海外收入设定免征额，2019年是10.59万美元。也就是在符合条件的情况下，低于10.59万美元部分是不需要再向美国政府缴纳任何税款的。但是，还是需要就海外收入进行申报。

03自住房税务优惠

IRS的税条中对买卖自住房有税务优惠。具体是只要在过去的5年，这个房子作为你的主要住所，住满2年，卖房的资本所得可以享受夫妻双方50万美元的免税额。在海外的房产一样适用。也就是说美宝爸爸大河在登陆美国后的前3年内，卖掉之前在国内的自住房，买卖差价的350万人民币是可以免税的。

Notice

考虑到纳税问题，有一些美宝爸妈选择在成为美国税务居民前就把房产卖掉，来避免缴纳房产的资本利得税。还有一些美宝爸妈会先把房产以接近现在的价格卖掉，然后再买回，这样将来再卖房产时的增值部分就减少了，也可以减少资本利得税。不过这样倒腾，其实也是需要交一些中国的税的。当然了，怎么样最合适，请还是私信你的军师美国签证找大鹤吧，我会告诉你这里面真正的奥秘的。