中介说美国房产租金收入要缴税30%?美宝爸妈被中介骗了吗?
大家好!我是美国签证找大鹤!关心美国房地产的美宝爸妈可能都注意到了,今年,美国的房产抵押贷款利率屡创新低。2021年3月,美国30年期抵押贷款利率跌破3%,为近50年以来首次;15年期抵押贷款利率也跌破了2.5%。另一方面,受疫情影响,政府实行经济封锁,人们必须远程在家办公,大家都想买个自己的房子。因为有不少刚需买家和投资者都出手了房产,所以,美国房价也是上涨了不少。
有的美宝爸妈看着上涨的房价着急了:反正以后美宝要去美国上学的,我要不要现在先买套房子租出去?这样孩子以后上学有地方住,而且也可以收租金。美宝爸妈们可别忘记了,美国可是万税之国啊。就算你现在没有美国绿卡,但你在美国收的租金,可是要给美国政府交税的!
美国签证找大鹤建议大家最好在出手美国房产之前先算好经济账:你的房子可以租多少钱?要交多少税?(当然,如果美宝爸妈在美国购置的房产是用于自住或是亲戚居住的情况,是无需申报美国个人所得税的。)
客户是被房屋中介骗了吗?
曾经有一位美宝爸爸买了一栋价值50万美金的独栋,一年的租金收入有42000美金。然后他找房屋中介往外出租,并委托中介代收租金。中介说:“你不用申报个人所得税,我们代缴租金收入的30%,上缴给IRS。”美宝爸爸一听,觉得说这话的中介有些像骗子。遇到这种情况,美宝爸妈不要惊慌,中介说的是真的!这是非美国居民处理房产租金收入的第一种方式。如果没有中介,房主也可以自行上缴租金收入的30%。总之,在不申报个人所得税(Form 1040 - Nonresident)的情况下,30%的租金收入是需要上缴到美国国税局的。算一算,42000美金的30%可不是一个小数目了。不过,美宝爸妈也可以选择第二种方式,就是申报个人所得税。
报税也有讲究
美国税法规定,如果非居民外籍人士在美国拥有因房产而产生的收入,可以根据美国税法第871(d)条例,将由房产产生的收入作为与美国有关联的贸易收入所得。以这种方式缴税好处是什么?当然是税率低呀!这样缴税,税率是和美国的个人税率是一样的,适用10%到37%的累进税率,就是你的租金收入在不同的区间,需要纳税的税率不同。
那么,像上面那个例子,是直接用42000美金的租金乘以相应的税率吗?美国签证找大鹤告诉你:不是!你可以在租金收入中抵减掉房产税、贷款利息、修理费用、水电费、折旧费用、会计师申报费用等所有相关费用,然后再计算。这样减下来,如果所有费用加起来超过了租金收入,那么不仅你当年不用缴纳任何所得税金,还可以累计亏损在将来出售房产时抵减增值利润。假如你的房子无法顺利出租或因其他原因而入不敷出时,也要填表申报。比如你的租金收入为1.2万美元,但物业费、房产税、维修费、水电费等支出共2万美元,相当于你出租房产净亏损了8千美元。这时,美宝爸妈千万不要以为出租房产处于亏损状态,不用缴纳个人所得税,所以就不需要申报了!因为如果不申报,美国国税局会根据此房产的租金收入1万2千美金来计算个人所得税。
如果美宝爸妈选择第二种方式的话,还需要办理两件事情:
第一,填报Form W-8ECI 表格。
然后还要将表格交给房屋中介,说明此项房产收入属于美国交易相关收入。房主将来会自行申报税单从而避免30%租金收入被代扣代缴。
第二,填报Form W-7 表格申请美国税号 (US Tax identification number)。
税号是缴税和退税的唯一身份识别方式,所以至关重要。
最后还有个问题,美国签证找大鹤要提醒美宝爸妈们注意:非居民外籍人士在美国拥有出租房产收入的时候,每一年度,都需要申报两份税表。一份给联邦申报联邦个人所得税,一份给房产所在州申报州个人所得税!
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